虎嗅注：几日前，万科喊出了自己的目标：活下去。万科是粤系房企中的代表，而粤系房企又是中国房产风云录里面不可忽视的章节。80年代中期，新时代来临，商机遍地，各大房企创始人开始崭露头角，比如王石，比如冯仑、王功权、潘石屹......从1980年到如今，海南和广东上演了风起云涌的地产兴衰史。
在地产界有一句老话：中国地产看华南，华南地产看粤系。浩荡40载，一部粤系房企沉浮录，半部中国地产风云史。
1840年，中国风雨飘摇。一个悲情的时代从广东开始。
英军的炮火击穿了广州城，两年后，毫无招架之力的清政府签订《南京条约》，割让香港岛，中国走入了屈辱的一百年。
140年后，春风吹拂满眼春。一个激情的时代，同样从广东开始。
1979年，深圳西部的小渔村蛇口，填海建港的机械声轰轰作响，中国改革开放的“第一炮”震天动地，时代弄潮儿云集海湾、奋争朝夕。
一年之后，中国房地产的故事从这里落下第一笔，粤系房企开始崛起。
一、鹏城春风起
1980年1月1日，深圳签出第一块土地出租协议，由香港人刘天竹开发，命名“东湖丽苑”，第一期108套房源被香港人抢购一空。
1月8日，深房集团前身深圳市房地产公司成立，中国大陆有了第一家房地产开发企业，也是粤系第一家房企。三个月后，邓小平指出房子可以买卖，商品房的概念得到上层首肯。又一家粤系房企破土而出。
1981年，蛇口工业区建设指挥部房地产科成立，成为招商地产的前身。
总能把握住时代契机、敢于吃螃蟹的深圳，用速度与激情谱写着南方乐章。此时的北方，时代号角正在破茧。
1981年3月20日深夜，广播里传出：中国男排在先输两局后连扳三局，逆转战胜南朝鲜，取得世界杯参赛资格。这时，守候在收音机旁的4000多名北大学子夺门而出，他们找来木棍点起火炬，绕着未名湖跑圈，在火光滔天之中高喊着：“中国万岁”、“团结起来、振兴中华”。
压抑许久的激情像升腾的火焰一样绽放、燃烧。
八个月后，中国女排首夺世界杯冠军，人民日报刊文《学习女排，振兴中华》：“用中国女排的这种精神去搞现代化建设，何愁现代化不能实现？”
听到时代的召唤，王石不甘于在广州继续平庸，爬上广深列车，来到造梦中心的深圳。1984年，王石靠倒卖玉米赚了300万，创办万科前身现代科教仪器展销中心。
和王石一样，在商机遍地、机会盛行的80年代中期，不少粤系房企创始人通过投机崭露头角。
精明的朱孟依（合生珠江系）说服政府出地，他出资兴建了丰顺县城商业街，向商贩收租，获利颇丰。
从事钢贸的黄文仔（星河湾），在上海和广东之间来回倒腾，当很多人梦想成为万元户的时候，他已经赚到人生第一个100万。
陈卓林（雅居乐）带领兄弟在中山三乡创办了家具厂。
借着深圳大兴土木，黄楚龙（星河）承包了深南大道的部分工程。
黄汉青创办的以纺丝为主业的金田，开始谋划进入地产。
到了1987年，改革开放的第9个年头，中国地产界迎来首次土拍。这一次，敢为天下先的仍然是深圳。
1987年12月1日下午，容纳1000多人的深圳会堂座无虚席，过道站满了人，44家开发商举牌竞投、北深港澳几十家媒体蜂拥围观。经过17分钟的角逐，底价200万、面积8558㎡的地块落锤成交，最终由深房公司以525万竞得。就这样，第一家粤系房企，拍走了第一块土地。
惊涛拍岸、风云变幻，引领中国地产风向的粤系房企，在时代潮涌中破浪而出。波澜壮阔40年后，有人改变了潮水的方向，有人淹没于茫茫大海。
二、有梦过江去
1988年，《爱拼才会赢》在台湾录制，随后火遍两岸。就像歌曲所唱“三分天注定，七分靠打拼，爱拼才会赢”，那一年十万人才下海南，为了梦想纷纷过江去。
4月，改革的春风吹过琼州海峡，海南脱离广东成为第31个省。海南建省办经济特区的消息一传开，全国各地的年轻人不顾一切冲破体制的束缚，包括平均年龄不到25岁的万通六君子，他们带着梦想、带着激情，如跨海的潮水奔向海南。
过江之后，最先被炒起来的是地产行业。后来冯仑回忆说，仅凭一纸批文就可以获利上千万元，看得让人心惊胆战。
冯仑、王功权、刘军、易小迪、王启富、潘石屹等六人拼凑了3万元注册公司，两年后获利3000万。总人数655万的海南岛，涌现出2万多家房地产公司，房价从400元每平涨到7500元，仅用了两年。
此时的深圳，王石的仪器展销中心几经易名，改到1988年时，叫深圳现代企业有限公司（英文缩写mec），最终一个英语专业毕业的员工参考marlboro的翻译，提议命名为万科，这个即将叱咤中国地产30年的房企总算落定江湖名号。在王石的推动下，万科走上股改之路，于同年公开发行股票。正是这次发行，万科和华为有了第一次交集。
原来，截止日期仅剩一周，王石手上还积压着600万股，于是让员工四处推销、寻找买主。此时的任正非创办华为一年多，尚处创业艰难时期，囊中羞涩的他看中万科潜力买了20万股。三年后万科上市，成为中国第一家a股上市房企。事实证明，任正非眼光老辣。
万科和地产的第一次交集，技惊四座。1988年11月，万科以2000万拍下深圳威登别墅地块，楼面价大大超出周边售价。首次出手便一骑绝尘，原来，不拿地王的万科是制造地王的祖师爷。
结束竞拍后，时任深圳市规划国土资源局局长的刘佳胜质问王石“怎么出这么高的价格？不是在瞎胡闹吗？”
王石承认这是一张昂贵的入场券，但行动上绝不收敛。一个月之后，王石又拿了天景地块。深圳的地产同行开始对这只初生牛犊另眼相看。其实，王石的野性年少时就已显现。
有一次，王石和小伙伴们偷摘香瓜，被发现后，同伴们四处奔逃，只有王石不露声色地借着瓜秧隐蔽，脱下上衣扎成布袋，装满胜利的果实凯旋归去。
来自潮汕的黄汉青比王石更野。此时，黄汉青的金田在深圳地产界风头正劲，万科拿一块地，他能拿十块地。黄汉青曾打趣王石说：“大哥，你看我这么多项目哪做得完，你要是有兴趣，可以分几个去。”
被揶揄的王石心中自是不快，但笑到最后的是他王石，而不是黄汉青。在深圳地产界呼唤风雨的金田，和万科同样在1991年上市，成为深交所老五股之一，然而经营不善，渐渐日薄西山，最终以退市消失在地产江湖，成为万千陨落星辰中的一颗。
到1990年时，当今粤系主流房企已诞生5家：万科、招商、中海、金地、越秀。
其中，中海重仓香港、招商埋头建设蛇口、万科扎根深圳、越秀深耕广州，刚创办不久的金地，顶着一个老土的名字“深圳市上步区工业村建设服务公司”，蜷缩在上步区一个叫沙咀工业村的地方，后来上步区更名为福田区。
只不过这5家都是国资辈，粤系民营房企尚在襁褓。
这一年，带着北大高材生的光环和一份“商业连锁模式”建议书，郁亮成功求职万科；
碧桂园的杨国强当上了北滘建筑工程公司的法定代表人兼经理；
恒大的许家印还在舞阳钢铁厂的钢板缝里找问题；
雅居乐的陈卓林在卖家具；
奥园的郭梓文做建筑承包，人赐外号“郭承包”；
富力的张力做装修，李思廉四处淘金搞贸易；
合景泰富的孔健岷刚从暨南大学计算机专业毕业，如果没干地产，他可能是另一个马化腾；
卓越的李华辞去了深圳市直机关团委书记一职，谋划着进入地产；
佳兆业的郭英成和龙光的纪海鹏混迹在潮汕一代，地产一词对他们还颇为新鲜。
三、海南大逃亡
1991年，苏联宣告解体，中国地产也走到了分崩离析的前夜。当时国内集资热、房地产热、开发区热引发高层担忧。海南作为这场泡沫盛宴的中心，岌岌可危。
1992年，海南全省房地产投资87亿元，占固定资产总投资的一半，海口地价从1991年10万一亩到1992年600万一亩，一年飙涨60倍。潘石屹通过炒房炒地赚到人生第一个100万，一个偶然的发现让他决定撤离海南。
为了核实项目的审批情况，潘石屹用五斤橘子和一条香烟换得查阅内部资料的机会。他意外发现海口在建人均住房面积已达50多平，而北京才7平方。凭着直觉，潘石屹意识到海南的房地产要出事，于是收整队伍撤回北京。
果不其然，一年后，先是房地产公司被终止上市，严控银行资金进入地产，随后国十六条横空出世，海南地产行业遭受重创。
1993年，黄家驹作别这个世界，《光辉岁月》经久不衰，在海南唱响的却是灰暗岁月。
调控的风暴过后，留给海南600多栋烂尾楼，18834公顷闲置土地，800亿积压资金和四大银行300亿坏账，海口一万家房企破产倒闭。海南，成了中国第一个楼市泡沫破裂的样板。
海南对岸的广东，几家欢喜几家愁。
在深圳，王石日子也不好过。由于资金紧缺，万科不少项目走在烂尾边沿，包括武汉万科广场、天津金刚桥公寓、深圳海神广场项目。
在佛山顺德，杨国强首个地产项目——4000套名为碧桂园的别墅，只卖出去3套，毫无地产经验的他心急如焚。
祸兮福之所倚，地狱和天堂悄然转换。抱着试试的心态，杨国强托人找到新华社记者王志纲，让他帮忙出谋划策。在观察一番后，王志纲提出兴建一所贵族国际学校，吸引有钱人的儿女就读，以此带动学生家属买房定居。
杨国强采纳了这个建议，招来北京名校景山学校开办了广东分校，并打出了“邓小平的孙子都入读景山”的大手笔广告，碧桂园项目一炮走红。此次建校卖房成了地产界的经典营销案例，郊区地价拿地、建设配套造城成为碧桂园特色。
尽管1993年格外肃杀，地产这趟掘金快车，粤系房企依然往上爬。
顺德50公里外的广州，张力和李思廉完成桃园结义，二人的地产生涯逆势开启。凭借2000万创业资金，在广州开始第一次“造城运动”，拆迁广州嘉邦化工厂，建设富力新居，赚取了第一桶金。富力的造城功夫有多了得？有个段子说，广州每一根烟囱的倒下，都有富力的一份功劳。
此时，善用政府资源的朱孟依，在广州郊区已经屯积大批农田。不久之后广州城区向外扩张，这些郊区摇身变成城区，如天河东圃、番禺。朱老农从中渔翁得利，合生迅速在广州崛起。
在中山，雅居乐开发了第一个地产项目——雅居乐花园。
至此，碧桂园、富力、合生、雅居乐皆踏足地产，华南五虎中四虎已出山。
许家印刚到深圳一年，在一家叫“中达”的贸易公司当办公室主任。邓老的南巡为举棋不定的改革再次指明方向，许家印知道地产会有第二春，怂恿老板进入地产分一杯羹。
终于，1994年的国庆节，许家印带上一部标致车以及以及司机、出纳、业务人员，4个人踌躇满志去了广州，成立了一家名为鹏达的房地产公司。
这一阶段，王石寻思为万科开刀瘦身，陆续剔除广告、贸易等业务，把重心转移到地产，并加快布局。作为粤系中最先全国化的万科，1995年时已经踏足上海、北海、天津、青岛、鞍山、新疆等12地。
四、猛虎战羊城
1996年7月5日，克隆羊多莉诞生，世界在人类手上充满了无限可能，中国楼市也是。此时，泡沫破裂的阴影已经散去，粤系房企迎来另一股诞生潮。
1995年，孔建岷从工行信贷部辞职下海，携两兄弟在广州创建合景泰富。
1996年，纪海鹏在汕头创办龙光，靠城中村改造起家。
同年，32岁的郭梓文创立奥园。
撤离海南跑到香港玩股票，赚了一桶金之后的李华在深圳创办卓越，与章子怡和范冰冰传过绯闻的李华，个人名气比公司还响。
这时，在广州操盘的许家印帮公司年赚千万，拿着3000元月薪的他要求涨到10万年薪 ，老板拒绝了他。一声叹息，许家印另起炉灶创办恒大。1997年，恒大开发的第一个楼盘金碧花园两个小时销售一空，实现销售额8000万，许老板轻松抱回第一桶金。到了1999年，恒大已经位列广州地产10强。许家印一边狂喜，一边默念：感谢老板当年不加薪之恩！
1997年，香港回归。香港大地产商纷纷涌入深圳，如新鸿基、和记皇甫。
1998年，被视为中国房地产市场化的元年，这一年“福利分房”寿终正寝，“商品房”成为主旋律。抓住90年代的尾巴和最后的时机，海伦堡、时代、佳兆业相继创办。
1998年的万科虽为内地上市房企第一，致富技能不如合生。仅广州一地，合生系开发的项目就有20个，销售面积超过600万平，加上北京、广州项目，总额超过1000万平。这个数字在内地民营开发商中，无人出其左右。合生在广州一地的利润超过万科全国五城总和。
在广州，规模上能叫板合生的是另一只老虎富力。自从1998年步入快车道，富力自1999年起连续三年斩获广州销冠头衔，这场两虎相争的战役，一时间高低难分。
而此时，从顺德方向杀来了另一只猛虎。
1999年，在顺德碧桂园项目大获成功后，作为挑战者的杨国强开道广州，打造广州碧桂园。到了广州，杨国强大量引入职业经理人，单策划经理就招了12人，被内部称为十二门徒。第二年春节，广州碧桂园开盘，以每平3000多元的均价推出花园洋房，这个价格低于部�...